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房贷利率缘何涨 债市传导是原因

2017年02月23日 16:34 来源于 财新网
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除了政府对楼市的宏观调控,业内人士认为,近期房贷利率的上调还与债券市场的传导相关;此外,房贷利率上调也反映了目前资金贵的状况
今年1月起北京、上海、广州等多地商业银行收紧房贷利率,纷纷将首套房优惠利率上调至基准利率9折。 视觉中国

  【财新网】(记者 张欣)今年1月起北京、上海、广州等多地商业银行收紧房贷利率,纷纷将首套房优惠利率上调至基准利率九折。除了政府对楼市的宏观调控,业内人士认为,近期房贷利率的上调还与债券市场的传导相关。多家券商研报显示,在债券收益率大幅上行背景下,银行抬升房贷利率是很自然的。此外,房贷利率上调也反映了目前资金贵的状况。

  2月3日,央行全面上调了各期限逆回购招标利率。这一次逆回购招标利率上调,应该也意味着货币政策转向了实际偏紧。为什么回购利率上升也会导致房贷利率上升呢?海通证券首席债券分析师姜超认为,其原因在于债券市场的传导。目前利率市场化已经基本完成,所以银行会综合各类资产的风险收益比来配置资产,同时也会导致各类资产的利率之间互相关联。

  敦和投资宏观策略总监徐小庆亦表示,随着债券收益率的上行,对于贷款的按揭利率会产生向上的抬升作用。尤其是考虑到目前十年期的国开债到了4.2%的水平,而按揭贷款利率水平才4.5%左右(房贷基准利率为4.9%,九折优惠之后为4.41%,编者注),这个利差在历史上是最低的。这么低的利差就意味着往后看的话,整个按揭贷款的利率是有上行的压力,我们确实看到很多银行在逐步取消优惠折扣的幅度。

  截至2016年9月末,银行住房贷款平均利率为4.52%,已经连续八个季度下行。而根据融360的全国房贷最新数据,2017年1月的全国首套房贷利率为4.46%,环比上涨0.01%,已经是连续第三个月小幅企稳回升,原因是九折以下房贷的逐渐取消。

  银行房贷的平均期限应该在十年以上。从最低的2.64%,到2017年2月的接近3.5%,在短短三个月时间内,十年期国债利率就飙升了接近100bp,远远高于回购招标利率上行的10bp。与之类似的是十年期国开债,从2016年10月的3.1%到2017年2月的4.2%,升幅也在100bp左右。而国开债是完完全全的政府信用,对银行而言不用占用任何风险资本,但是发放房贷要计提50%的资本占用,而银行是高利润率高杠杆行业,其资本金有限,因而资本占用的成本极高。所以,按照目前4.1%左右的国开债利率,从历史数据比较来看,合理的房贷利率应该在5.5%左右,比目前的水平高出100bp。

  前述分析师姜超在其研报《央行变相加息,谁的眼泪在飞?——评逆回购利率上调》中提到,如果未来房贷利率持续上行,叠加政府对部分一二线城市投机购房限购限贷的铺开,地产销量或将持续下行,而地产市场的严冬或将到来。

  但亦有分析师表示债券收益率上行对按揭利率升幅有限。徐小庆表示,从历史的数据来讲,如果央行不调整存贷款的基准利率,仅仅依靠债券收益率的上行,按揭贷款的利率升幅是有限的,一般不超过50个基点。只有到进入正式的加息周期时,才可能出现大幅的上升。所以如果今年央行不加息,那么按揭贷款利率最终可能回到基准利率附近,大概在5%左右。

  而且更重要的是,大量存量的贷款利率是不会调整的,只对购房新增的贷款有影响。“比如说你的贷款在去年办的时候,银行给你打的是八五折和九折,这个折扣是不变的,不会因为市场利率的上升而上升。”徐小庆说道。简言之,对于已经有房屋的人来讲,其供房成本不会增加。只有当央行实质性调高贷款利率时,才会产生全局性的影响。

责任编辑:陈慧颖 | 版面编辑:王丽琨
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