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报告称贷款仍是房企融资主渠道 但占比下降

2016年11月29日 13:02 来源于 财新网
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房地产融资成本不断降低,直接融资比例显著提升,但依然远小于贷款规模;资本市场仍不是融资主渠道,但方式有突破;债券市场空间很大,但融资扩容速度会下降
图自东方IC

  【财新网】(记者 侯雯)房地产市场规模见顶,行业集中度不断提高的现状下,房企如何获取长线的低成本资金成为行业重要议题。房地产市场研究机构REICO工作室近日发布的《我国房地产融资方式研究报告》表明,相对于发达国家,中国房地产融资结构相对单一,银行贷款仍是主要来源。

  报告指出,2014年以来,金融环境转向宽松,房地产融资成本不断降低,直接融资比例显著提升,并率先尝试互联网融资。未来,中国房地产融资方式依然由金融环境决定,受政府宏观调控的政策影响很大。

  直接融资主要是从资本市场获得的资金,主要满足长期投资的资金需求,包括上市融资、债券融资、房地产投资基金、房地产信托等。

  报告预测,在“十三五”期间,银行贷款仍是房企融资的主要方式,直接融资占比继续上升,但规模增速会下降。资本市场依然不会是房企融资的主要渠道,利用互联网金融的融资创新可能有所停顿。

  报告指出,近几年贷款仍是房地产融资的主要方式。自2009年以来,房地产投资资金来源中,国内贷款占比呈下降趋势。不过,2015年中国房地产业投资的资金来源中,国内银行贷款占15.51%,仍然高于全国各行业的平均水平12%;自筹占47.90%,低于平均水平69.45%;其他来源占34.50%,高于全国各行业平均水平12.66%。

  实际上,这一统计口径下的“自筹”和“其他来源”,大部分仍属于银行贷款。2014年房地产贷款余额约17.37万亿元,2015年房地产贷款余额约为21.01万亿元,贷款增速有所下降。

  直接融资规模迅速增长,但依然远小于贷款规模。根据Wind统计,房地产债券发行余额在2015年、2016年增长迅速,从2014年的5692亿元,猛增到2015年的9989亿元和2016年6月底的16212亿元。

  资本市场依然不是融资主渠道,但方式有所突破,主要体现房地产投资信托基金(REITs)的发行。2014年,国内首只权益型REITs“中信启航专项资产管理计划”正式上市交易。2015年,国内首只公募的REITS“前海万科REITs封闭式混合型基金”在深圳上市交易。

  在各类传统产业中,房地产率先进行互联网金融融资创新。主要特点是以众筹模式为主,消费端以P2P为主的购房贷在局部市场迅速开展。但是,这些创新方式没有在房地产融资实践中出现预期效果,没有像其他互联网金融受到大众关注。

  报告认为,债券市场未来空间依然很大,但融资扩容速度会下降,主要由于信用风险在迅速累积。过去几年,AAA级债券占比不断下降,从2013年的49.77%,降到2014年的41.67%,再降至2015年的36.12%。同时,违约事件全链条蔓延,从一般企业到国有企业,再到政府信用支持企业。

  未来金融环境变化或将进一步影响房地产融资方式。报告认为,未来传统信贷仍占主导,但比重会不断下降。直接融资比例继续上升,且品种更加丰富。此外,资本市场的股权融资有所恢复,资产证券化(ABS)增长较快。同时,私募基金可能有所增长。互联网金融不会成为开发融资的主要渠道,但需求端增长较快。

  报告还提出,房地产融资的新动态值得关注。例如,房地产中介金融化趋势苗头已显现。随着二手房交易比重不断上升,未来可能从存量市场反向影响增量市场的生产经营方式;以及房地产市场需求端融资新动向,例如万科的ABS和链家的P2P。

责任编辑:霍侃 | 版面编辑:杜春艳
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