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安邦事件或推高中企海外并购成本

2016年04月03日 09:25 来源于 财新网
海外资产或对中国买家提出更严格的要求和更高的溢价,例如支付保证金、提高违约责任等

  【财新网】(驻纽约记者 李小晓)尽管安邦退出了喜达屋的角逐,但中国企业对海外商业地产的热情可见一斑。全球房地产服务商戴德梁行3月31日发布的报告指出,去年中国大陆投资者在海外投资的商用地产创下历史新高,总计达213.7亿美元,同比增长41.5%。买家以银行、开发商、保险公司、主权财富基金为主。

  然而有业内人士认为,在安邦事件之后,海外资产或对中国买家提出更严格的要求和更高的溢价,例如支付保证金、提高违约责任等。

  此外,中国境内的监管条款也将成为中国企业海外并购不得不考虑的因素。

  酒店是好资产吗?

  安邦似乎特别钟情酒店项目,虽然其毫无酒店管理经验。

  尽管最后一刻撤出了喜达屋的竞购,但去年安邦以19.5亿美元从希尔顿集团手中成功购买美国纽约华尔道夫酒店安邦还计划以65亿美元的价格从美国私募基金大鳄黑石(Blackstone, NYSE: BX)集团手中收购策略酒店集团(Strategic Hotels & Resorts),该集团在美国主要城市拥有16处地标性酒店,合共7532个酒店房间。其中包括位于华盛顿宾夕法尼亚大道上的四季酒店、旧金山联合广场上的威斯汀圣法兰西斯酒店、加利福尼亚州橙县的丽思卡尔顿尼古湖酒店、芝加哥洲际酒店、迈阿密洲际酒店等。

  美国投行Stifel的分析师Simon Yarmak在报告中写道,安邦从喜达屋交易中抽身后可能去寻找其他酒店业投资机会,例如凯悦酒店、希尔顿全球酒店集团或酒店业房地产投资信托。

  然而,曾被《华尔街日报》评为“纽约地产女皇”的世邦魏理仕副董事长Darcy Stacom对财新记者表示,酒店季节因素太强,易受宏观经济影响,同时属于“people business(看人的生意)”,因此在商业地产中属于非常不稳定且难以预测的资产类型。“我从来都不碰酒店。”Stacom说。

  Stacom说,她很理解中国企业买海外酒店的意图,因为中国正在发展旅游业,中国人购买了海外酒店,可以更好地在中国推广,从而接待更多中国游客。

  然而,“好的资产永远不会在下行周期出售。”Stacom说。Stacom告诉财新记者,目前美国一线城市地产价格处于历史高位。

  在Stacom眼中,商业地产中最稳定的还是交通位置好的办公楼,这属于很稳定且可预测的资产。“复星2013年在曼哈顿买的楼,现在卖出去就赚翻了。”Stacom举例道。

  其次,Stacom推荐类似Reits最常见的老楼改造项目,这类项目通过重新开发可以大幅增值。

  安邦是否会影响中国企业海外并购?

  “中国企业海外投资地产的热情不会因为安邦事件而减弱。”安永中国海外投资业务部美洲区主管合伙人张晓青对财新记者表示。“现在美国一线城市地产价格已经处于历史高位。”

  张晓青表示,中国企业投资海外地产的热潮是最近三年兴起的,其中以央企为主。“其实保险业都在关注海外商业地产,安邦只是其中一个,只是央企比较低调。”

  截至目前,已有包括中国银行、安邦保险集团、海南航空集团、搜房控股、复星国际控股有限公司、绿地集团等许多中资公司在纽约置办了办公场所。例如2013年10月复星斥资7.25亿美元买下曼哈顿Liberty大街16-48号的One Chase Manhattan Plaza;2014年12月,中国银行以6亿美元买下曼哈顿布莱恩特公园7号的办公大楼。

  从业态来看,中国企业此前更倾向购买土地,自己开发。“中国20家最好的房地产开发商都在美国有项目。”然而,随着国内房地产管控趋紧,机会越来越少,中国企业投资海外房产越来越迫切,“现在中国企业都没有耐心了,并购速度越来越快,从拿地开发也转向直接并购现有资产。”张晓青说。

  张晓青表示,中国企业加快海外并购速度的另一个原因是中国经济放缓,资金都在想方设法往境外走。

  根据戴德梁行的数据,2015年写字楼是最受中国企业欢迎的资产类型,占海外地产投资总额的近40%。土地开发投资占33%。

  “我认为未来中国企业海外地产投资会继续增加,因为在中国投资者眼里,不动产永远是最安全的投资。”张晓青说。

  但也有中介机构表示,安邦的临时退出是否会影响中国买家的整体形象难以判断,也许会有卖家在安邦事件之后对中国买家提出更严格的要求和更高的溢价,例如支付保证金、提高违约责任等。

  “此类大型交易中,交易者的诚信度和稳定度非常重要。在一些其他交易中,我们曾经遇到过,卖方只要求其他潜在并购方提交融资意向函作为资金证明,但要求中国投资者必须提交在境外的银行出具的美元现金存款证明作为资金证明的情况。这就是由于部分中国交易者在过去的一些不诚信的行为导致的。” 盈科律师事务所全球董事会执行主席杨琳对财新记者表示。

  此外,保监会一直明确反对安邦购买喜达屋,因为触碰了保险公司投资海外资产比例红线,中国境内的监管意见未来将成为中国企业海外并购的必要条件之一。

责任编辑:李箐 | 版面编辑:邵超
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