澳洲酒店业再现投资潮

　　【财新网】（记者 陈慧颖）飞机从澳大利亚东北部的旅游重镇凯恩斯机场飞离，从左边舷窗可以看见大海中的一座小岛，岛上有两座山峰，因此于1848年被命名为Double Island。

　　Double Island是澳大利亚凯恩斯的地标之一，土著人传说这是控制水元素的彩虹蛇的休息的地方。虽然仅与澳大利亚大陆一水之隔，但Double Island一直是个私密之地，为当地富豪所拥有，并出租给布拉德皮特夫妇等名流作为度假之用。2013年，岛屿易主。而今凯恩斯当地人提起Double Island，都会说是被香港人买下的那个岛。这位买家就是香港长源集团董事长胡本仁（Benny Wu）。

　　2013年，澳大利亚旅游地产业的多项交易，都与中国投资者有关。另一位香港大亨冯永祥提出在澳大利亚凯恩斯市投资42亿澳元（37.5美元）建设赌场和度假中心的计划。中国上海绿地集团，也已经迈步进军悉尼的高端住宅和酒店行业。从岛屿到别墅、从赌场到酒庄，中国投资者正在大举涉足与澳大利亚业相关的各种地产项目，他们与来自中东、新加坡和欧美的资金一起，掀起了悉尼奥运会之后的新一波澳大利亚酒店业投资热潮。

　　酒店投资热背后，是澳洲大力发展旅游业的宏愿，以及中国等旅游市场大幅增长带来的良好预期。2011年，澳洲政府设定了“2020旅游发展目标”，希望在2020将旅游消费的总体水平提升至1400亿澳元，比2010年翻一番。亚洲各国，尤其是中国游客的增长，加之欧美游客的回流，让澳大利亚旅游业在2013年吸引了640万国际游客，同比增长5.8%，与旅游直接相关的GDP达420亿澳元。根据澳大利亚政府测算，目前澳大利亚仍缺少62万个旅游房间，酒店投资的热潮就是在这样的大背景之下展开。

　　在澳洲当岛主

　　目前，澳大利亚的整体经济状况并不能令人十分满意。尤其是铁矿石等资源类产品价格持续低迷，对澳大利亚的GDP增长影响尤甚。但中国游客的到来，却让澳大利亚的旅游业者重拾信心。

　　于三亚类似，地处热带的凯恩斯，每年冬季迎接旅游旺季，而每年年初的盛夏时节，则是旅游的绝对淡季。但这一情况正在发生变化，春节期间来自中国的游客填平了凯恩斯旅游业的低谷。

　　对居住在大城市的中国人来说，澳洲的清澈和空旷绝对是一种奢侈。“Benny第一次登上Double Island就爱上了这个岛，后来的我们用半年的时间把岛买了下来。”长源集团有限公司董事周静对财新记者说。

　　已到耳顺之年的胡本仁，在铁矿石和资源行业打拼几十年。20世纪90年代，胡本仁赶上中国经济拉动的铁矿石价格热潮，借此将业务迅速做大。此后，胡本仁又涉足煤炭业，并以51%的股权控制在澳大利亚上市的罗克兰公司。2012年，胡本仁将其在罗克兰公司的权益出售给山东能源集团。而今他正从资源行业转向旅游地产行业。

　　2013年一年，胡本仁就在凯恩斯购买了三处地产：除了上文所述的Double Island，还有一家拥有150个客房、就在去往大堡礁登船码头附近的三星级酒店，和一座位于凯恩斯植物园之内的Whitfield House。

　　虽然三个交易的价格没有被披露，但知情人士透露，与北京、香港的价格相比，“无论怎么算都是觉得非常便宜”。

　　胡本仁计划将Double Island岛上架设太阳能板发电，对岛上物业重新装修，将这个岛发展成为一个高端会员制的度假场所。另外，他计划将酒店升级扩建，并且将部分房间用作养老物业，胡本仁还在澳大利亚继续寻找可以购买的标的，计划在澳大利亚凯恩斯打造一个养老和旅游一体化的商业王国。

　　中国市场驱动

　　胡本仁将从铁矿石到旅游的转型，总结为“从黑到绿”的转变。这种转变正契合了中国经济发展的大势。自改革开放以来中国的消费者逐渐积累起来了购买力，已经让中国游客成为在澳大利亚花费最多的人群。

　　根据澳大利亚旅游局统计，中国游客中占比最高的是45-59岁的游客，平均在澳大利亚停留45天。2013年，共有近71万中国游客赴澳大利亚旅游，共花费了48亿澳元，人均支出列各国游客首位，英国和美国则排名二、三位。澳大利亚旅游局预测，到2020年，中国市场的价值（游客年度总花费）可以达到74-90亿澳元。

　　为了更好的服务中国游客，很多酒店都推出了针对中国客人语言和习惯的服务，就连凯恩斯鳄鱼农场的厨师也在揣摩中国游客的口味。根据澳大利亚旅游业者的观察，欧美游客喜欢自驾去看沙漠和大海；但中国客人则喜欢购物，有时候也去赌场试试运气。

　　2013年，冯永祥（Tony Fung）提出出资42亿澳元在凯恩斯兴建赌场的计划，内设750张赌桌和1500台赌博机，比澳大利亚富翁柏克（James Packer）在墨尔本的皇冠赌场（Crown Casino）略大。赌场的主要目标客户就是富裕的中国游客。冯永祥是新鸿基证券创始人之子，凯恩斯市政府已经将这一项目列为 “合作项目”，这是政府批准程序的第一步。

　　中国的航空公司也积极拓展澳大利亚航线。近年来，中国国航、南方航空和东方航空都已经增加了直飞澳大利亚主要城市的航线，同时香港国泰航空有限公司也开通了香港直飞凯恩斯的航线。2013年，四川航空公司还开辟了重庆-悉尼、成都-墨尔本的新航线。

　　不过，根据澳大利亚旅游局的报告，中国的航空公司可能会稍微调整他们扩展澳大利亚市场的脚步，有些航空公司暂时减少飞往澳大利亚的航班频率，或者是做出季节性的调整。“中国的航空公司过去几年在开拓澳大利亚市场方面采取了非常进取的姿态，现在我们需要帮助他们在这些航线上取得更大的商业利益。”澳大利亚旅游局的中国区市场负责人说。

　　除了中国，印度、马来西亚、欧洲、美国等市场也是澳大利亚重点挖掘的对象。澳大利亚旅游局与澳大利亚的维珍航空（Virgin Australia）刚刚于5月12日共同宣布，将把用于市场推广的费用从800万澳元翻倍至1600万澳元，这笔预算将主要是在澳大利亚旅游的传统市场进行宣传推广。近期澳元相对于美元、英镑和欧元都在贬值，这有利于吸引欧美游客重返澳洲。

　　89%入住率

　　新朋老友齐聚澳洲，在过去一年中极大的激发了澳大利亚酒店业的人气。在澳洲的几个主要区域中，悉尼所在的新南威尔士州酒店入住率高达89%。自2000年奥运会以来，悉尼就再无5星级酒店动工，但现在，这座城内有两家五星级酒店正在施工。

　　虽然简单用入住率衡量酒店业的盈利状况并不全面，但89%入住率这样的数字显然足以撩拨资本的神经。

　　南京丰盛产业控股集团有限公司（Nanjing Fullshare Industrial Holding， 下称丰盛集团）收购了位于昆士兰州的三个度假村。其中一个度假村是五星级的蜃景喜来登度假酒店（Sheraton Mirage）。

　　这家酒店曾两次接待美国前总统克林顿。酒店以其巨大的游泳池、高尔夫球场、船坞和迷你购物中心帮助道格拉斯港在1987年荣登上旅游地图。根据《华尔街日报》报道，丰盛集团还计划在其中一个新度假村修建一条中国式的商业街。

　　这种购买已有物业的方式，是风险较小的一种进入市场的方式，可以一方面免去建设和建设审批环节，在澳大利亚确有项目拿不到政府批文而胎死腹中。

　　“购买已有物业的另一个好处是，你买入附在这个物业上的历史和传统，这不是用钱可以复制的东西。”蜃景喜来登度假酒店总经理Steve Molnar对财新记者说。他表示丰盛集团目前作为全资股东，让酒店的翻新计划可以快速实施，此外股权联系一旦建立，也可能会带来新的商业机会。

　　中国最大的开发商之一绿地集团（Greenland Group）也已经在澳洲有所斩获。悉尼绿地中心项目继去年底一期开盘即告罄，刷新悉尼市中心豪宅单日成交记录之后，二期开盘保持热销，4月中旬开盘当日即成交100套，总金额1.4亿澳币，约8亿元人民币。2013年，绿地集团与加拿大Brookfield资产管理公司达成协议，买下旧悉尼水务局的两栋建筑。计划将其改造成一个八层楼的精品酒店。

　　再向前追溯，中国东润集团（Dong Run Group）去年以6900万澳元收购了位于昆士兰州黄金海岸的酒店Palazzo Versace。中国媒体和矿业巨头韩子伟（William Han）收购了昆士兰州的林德曼岛（Lindeman Island）。显然，中国继中东、新加坡之后，已经成为澳大利亚在亚洲寻求旅游业投资的又一个源头。

　　酒店业兴衰

　　“日本人十几年前来过，凯恩斯作为旅游城市的兴起跟他们有很大关系，但他们后来又走了。”

　　“曾经有一段时间，大家把酒店改造成别的商业建筑，写字楼什么的，因为那样投资回报率更高。”

　　“澳洲的劳动力成本很高，特别是周末，但这里的年轻人生活压力很大，我们酒店的员工很多都是打几份工的年轻人。”

　　“凯恩斯还有很多物业待价而沽。”

　　这些只言片语，是旅游业留给凯恩斯当地人的印象。

　　澳大利亚酒店建设的上一个波峰，出现在悉尼奥运会之前，那一波建设热潮仅在悉尼就增加很多五星级酒店、几千个房间。在奥运会之前，亚洲金融危机已经爆发，奥运会只是令悉尼酒店业出现了昙花一现的繁荣，之后整个澳大利亚的酒店业都陷入沉寂。

　　911袭击、巴厘岛爆炸案、SARS 和禽流感接踵而至，加之澳元维持强势，都阻碍了游客的进入。之后，澳大利亚的酒店市场在充沛资金的推动下进入交易的活跃期，开发商把酒店拆分销售给的个人投资者，他们追求所谓“生活方式”，并被初始的高收益吸引，愿意接受总体上较低的回报。最终的结果是，很多酒店客房并未真正投向旅游市场，澳洲酒店业在2008年全球金融危机时再度受到重创。

　　好在由于开发成本过高，澳大利亚酒店的供给增长及其缓慢，这反倒令其在金融危机之后较快的恢复元气。

　　根据STR的统计数据，澳大利亚是全球酒店业入住率最好的市场之一。但德勤的报告认为，澳大利亚酒店的平均房价仍低于合理价位。如果酒店业者能利用这一提价空间，无疑将提升投资回报，并进一步推动并购和建设两个市场。

　　对于大力发展旅游和酒店业的挑战，昆士兰州负责旅游事务的官员Janet Stuckey并不回避。她列举的居民单一语言能力、地理位置、劳动力供给和复杂的项目审批程序等方面的挑战，但同时强调事在人为，在良好意愿的推动下，这些都不会成为投资的障碍。

　　在商谈物业购买的过程中，有经验的投资者也都非常强调各种政府批文的重要性。生态保护区、机场附近都对建筑有相应的要求，一个建筑能附带多少停车位也要跟政府反复沟通。

　　此外，澳大利亚与中国截然相反的资源禀赋确实需要中国投资者进行一些调整。对于属于服务业的旅游而言，如何节约人力成本是投资者要考虑的第一要务。长源集团的周静告诉财新记者，在改造和升级酒店的计划中，他们已经邀请了中国公司实地考察，计划先在中国生产各种模块，再将其运至澳大利亚拼装，以节省建设成本和时间。■