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房地产供给调控 侧重中长期有助稳预期

2017年03月09日 11:21 来源于 财新网
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需求调控是短期具体的,或可立竿见影,但不能改变公众对房价上涨的预期,甚至有可能强化预期。供给调控更侧重于中长期,且有助于稳定公众预期
针对2017年政府工作报告提出,要“加强房地产市场分类调控”,“房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地”,盛松成认为,我国应加强房地产的供给调控,而不仅仅是需求调控。视觉中国

  【财新网】(记者 董兢)“长期以来,不论是在房价过高的时期,还是在房地产低迷时期,我们往往都采用了需求调控,也就是通过抑制或促进需求来进行调控,结果是一、二线城市房价似乎越调越高。”3月8日,中国人民银行参事、中国人民银行调查统计司前司长盛松成在“2017全国两会财新圆桌——改革快车道”上做出上述表述。

  针对2017年政府工作报告提出,要“加强房地产市场分类调控”,“房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地”,盛松成认为,我国应加强房地产的供给调控,而不仅仅是需求调控。

  “去年四季度,我们采取了可以说是史上最严厉的调控措施,但并未扭转购房预期。”盛松成说,“单一的需求调控只能使今天的需求变成明天的需求。”

  据中国指数研究院调查结果,去年四季度的房地产调控措施出台后,近五成购房者选择继续观望,待市场调整稳定后再考虑入市;约三成本来没有购房计划的居民反而开始考虑购房;只有13.2%的人因政策调控放弃了购房计划。

  盛松成认为,单一的需求调控治标不治本。需求调控是短期、具体的,可以立竿见影,但并不能改变公众对房价上涨的预期,甚至有可能强化预期。供给调控更侧重于中长期,且有助于稳定公众预期。

  住宅用地供应增加之困

  增加商品房供给,关键在于土地供应。但在供给层面,不少城市国有建设用地供应面积近年却呈逐年下降趋势,其中房地产用地面积下降更多。

  以北京为例,2012至2016年间,北京商品房供地计划平均值超过850公顷,其中2014年是1000公顷,但至2017年则骤然下降至260公顷,较2016年的850公顷亦减少七成,为五年来最低。

  这种现象不单出现在北京。据盛松成介绍,在最近一轮房价快速上涨的16个热点城市中,住宅用地供应量减少的现象非常突出,比如厦门、上海、广州分别同比减少50%、48%、 42%。

  “如此大幅度地减少土地供应,如何抑制房价上涨?”盛松成问道。

  财新智库莫尼塔副总经理兼首席经济学家钟正生认为,地方政府不愿意增加土地供应,一是因为去年地方政府债务置换,一定程度上缓解了地方政府的财政压力,不必过度依赖卖地收入;二是因为增加土地供应会降低土地溢价,这于地方主政官员无益。

  盛松成认为,地方政府在GDP考核压力下,倾向于多发展工业投资,也是造成住宅用地比例过低的一个原因。

  据其介绍,北京、广州、深圳的工业用地占城市建设用地比例分别为22%、32%和36%,而纽约、东京分别只有3.9%、5.1%。相反,居住用地比例上,北京、广州、深圳分别为28%、29%、26%,纽约、东京分别为44%、73%。

  房地产调控与经济发展

  经济下行压力下,房地产是拉动中国经济发展的重要引擎。

  此前,高盛私人财富管理中国区副主席兼首席投资策略师哈继铭有估算认为,2016年基础设施和房地产对GDP贡献达到2.3个百分点,间接、直接作用加起来更大。如果扣除房地产和基建对经济的贡献率,2016年中国经济增速只有4%左右。

  中国经济高度仰仗房地产,但行业脆弱性却在增加。在劳动力成本、资金成本、土地成本不断上升的大背景下,房地产企业的财务状况却总体堪忧。据盛松成测算,尽管房价、销售额均不断上涨,房地产企业的销售净利率(净利润/销售额)已从2011年的16.1%下降到2015年的10.0%。

  “由于2016年全年房地产企业销售情况较好,风险在财务层面还没有体现,但不排除未来面临较大财务压力的可能,尤其是中小房企。”盛松成指出。

  钟正生认为,房地产企业的财务状况存在严重分化,压力主要集中于中小房地产企业。不少大中型房企利用去年宽松的货币政策,在低利率之时大量发行债券,得到充裕的资金流。这也增加了房地产的调控难度,让企业更有能力应对政策变化。

  房地产的脆弱性还体现在交易主体结构发生变化。钟正生认为,当前的房地产市场,正处于有钱人逐渐离场,不太有钱的人恐慌进场的状态。“卖房的人都是有多套房产的人,买房的人都禁不住太大折腾的。房价波动会给我们造成更大冲击,因为受众不一样。”钟正生说。

  盛松成表示,调控房地产,要处理好房地产与经济发展的关系,要将房地产对经济增长的贡献率保持在合理水平。

  据其介绍,美国房地产行业增价值占GDP比重为12%,德国为10.9%,英国为13.0%,而中国目前为7.8%。从这一点出发,中国不应该减少土地供应,更要防止房地产投资极速下滑。

  “大家对今年经济增长最担心的,就是房地产投资增速下降。房地产投资过多下降,也不符合城镇化、改善居民生活、扩大内需的方向。”盛松成说。

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责任编辑:李箐 | 版面编辑:李丽莎
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