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万达被标普列入负面观察名单

2017年07月17日 17:44 来源于 财新网
标普认为,万达出售土地储备将导致其销售收入的下滑,这对冲了其负债率降低的积极影响;除此,这笔交易的信息透明度不够,未来万达战略及融资状况难以预测
一笔631.7亿元的交易,其托孤者为万达集团,接盘侠是融创中国,对于这笔交易,国际评级机构的态度并不看好。东方IC

  【财新网】(记者 吴红毓然)一笔631.7亿元的交易,其托孤者为万达集团,接盘侠是融创中国,对于这笔交易,国际评级机构的态度并不看好。

  7月17日,标普将大连万达商业地产“BBB-”长期企业信用评级及“cnBBB+” 大中华区信用体系长期评级列入负面观察名单,不过评级保持不变。

  7月11日上午,融创公告其收购了万达13家文旅城、76家酒店的资产包,共计631.7亿元。此外,融创还将在未来20年每年向万达支付6.5亿元的管理咨询费。融创完成这一交易的资金来源中,有295.75亿元来自万达给它的委托贷款。

  这一交易引发市场议论纷纷。“就商业逻辑而言,我能看懂融创为什么买,但看不懂万达为什么卖。”一位大行信贷专家说,“万达作为房企龙头,它并不缺钱啊;如果缺钱的话,又为什么要借给融创钱呢?”房地产是高负债率行业,但从数据看,万达集团的负债率低于地产同业。

    评级公司不看好

  7月10日上午,王健林向财新记者表示,虽然万达商业的负债不算高,通过这次资产转让,万达商业负债率将大幅下降,万达商业计划在今年内清偿绝大部分银行贷款。(见财新周刊封面报道“4天决断700亿”)

  据国际评级机构穆迪预计,交易完成后,万达商业地产的调整后净债务/净资本比率将从2016年12月31日的33%降至2017年12月31日的25%左右。但多家评级机构认为,万达出售了最具价值的土地储备,将导致该公司的销售收入和盈利的下滑,这对冲了其负债率的降低这一积极变化。

  7月17日,标普将大连万达商业地产“BBB-”长期企业信用评级及“cnBBB+” 大中华区信用体系长期评级列入负面观察名单,评级保持不变。同时,将大连万达商业地产的子公司——万达商业地产也列入负面观察名单。除此,另一国际评级机构穆迪对万达维持评级不变,惠誉则未发布相关评级报告。

  从三大评级机构对万达、融创的评级报告看来,标普对这笔大交易最不看好。7月11日交易披露的当天,标普就将融创控股列入负面信用观察名单,称融创的经营性现金流将继续为负,需要进一步举债维持其收购,杠杆率也将上升。(见财新网“融创收购万达资产后 三大评级机构警示其财务风险”)

    关注土地储备减少

  对于万达,标普指出,在此次交易后,预测万达仅能保留50%以下的土地储备,这会导致近其2017-2018年的销售收入下滑近1000亿元。进一步地,万达商业的土地储备下降,也会削弱其地产行业龙头的地位。2016年,万达通过销售地产的收入支撑现金流近1000亿元,其收益的78%也是来自地产开发。

  穆迪也提及出售土地储备带来的负面影响,这使得穆迪并未因万达降低负债率而调高其评级。据该评级机构测算,交易完成后,万达商业地产可用于房地产开发的土地储备将从2017年6月3日的5980万平方米减少84%至920万平方米左右。

  穆迪副总裁曾启贤表示:“该资产出售计划若成功完成,将是万达商业地产在实现轻资产战略方面迈出的重要一步,并可在增强其流动性的同时削减债务水平。但该交易对万达商业地产Baa3的发行人评级或负面评级展望并无即时影响,因为该公司正在实施的轻资产转型战略面临一定的不确定性,且该交易将导致可用于支持万达零售类购物中心开发的房地产销售现金流大幅减少。”

  不过,由于对租金收入的测算,穆迪认为万达未来财务状况尚可。穆迪指出,完成该交易后,物业租赁将成为万达商业地产最大的利润来源。穆迪预计,未来1-2年内万达商业地产来自零售类购物中心的租金收入,将从2016年的人民币176亿元增长至人民币200-220亿元。这一稳定的重复性收入可覆盖未来1-2年公司总利息支出的2.0-2.8倍左右,而2016年该覆盖率为1.64倍。

    交易透明度不够

  除这些财务计算外,标普反复强调,万达在这笔交易上的透明度不够,也难以预测该公司未来两年在战略和财务上的发展情况。“万达出售土地储备和文娱城的决策是一个难以预测的举动,万达商业对投资者的信息披露和透明度都不够。”标普指出,万达在过去几个月还设立新的文旅城项目,此次几乎按账面净值出售这些文旅城和酒店,也引发了一个疑问——以往万达的这些投资究竟有多少回报?

  标普指出,也不确定此次交易对万达回归A股计划的影响。2016年,万达私有化时,向投资者承诺两年内在A股上市。虽然万达缩表会提高其上市地位,但标普不确定这么大体量的资产处置会否影响其上市时间。

  标普表示,将在接下来的90天内观察此次交易对万达的战略、运作、融资情况的潜在影响,如果万达的市场地位削弱,其杠杆率和现金流未有效改善,未来战略和融资情况仍难以预测的话,将下调对万达的评级。

责任编辑:陈慧颖 | 版面编辑:陈华懿子
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