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融创631.7亿承债式收购万达地产包 不能忽视的交易细节

2017年07月11日 10:36 来源于 财新网
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融创基本按净值收购,承担相关项目的所有负债;融创未来20年要向万达支付约130亿元管理咨询费;万达向融创提供了296亿元的三年期贷款,以帮助融创完成此次交易
7月10日上午,万达集团董事长王健林(左)与融创中国董事会主席孙宏斌见面会谈。图/财新记者 杨一凡

  【财新网】(记者 王晓庆)一次性作价631.7亿元,融创中国(01918.HK)从万达集团手中购得的项目,包括近5000万平方米可售面积以及2万余间酒店客房。同期,万达借款296亿元给予融创,用以支付该笔交易款。

  融创中国(01918.HK)于7月11日在联交所早间发布公告,公告称收购万达旗下13个文化旅游项目公司(下称目标项目公司)91%的权益和76家城市酒店(下称目标酒店资产)100%的权益,代价分别约为295.75亿元和335.95亿元。

  这一交易总代价约为631.7亿元。合作事项完成后,融创将持有目标项目公司91%的权益和目标酒店资产100%的权益。万达将继续持有目标项目公司9%的权益。

  7月11日,融创中国在公告发布后复牌,呈现涨势,截至发稿,涨幅至6.62%。

  7月10日,双方在北京CBD万达集团的总部对外发布了这一重大交易的消息(参见财新网“万达融创631亿交易所为何来”)。从融创中国随后的公告内容看,双方约定,在2017年7月31日之前,万达将配合融创完成对目标项目公司和目标酒店资产的尽职调查,并签署正式协议。这意味着,这单交易在专业团队的尽职调查开始前,就由万达和融创的一号人物——各自集团的董事长王健林和孙宏斌——基本敲定了。

  “这样快的速度、这样大的手笔,纵观中国,能拿出几百亿的非国企背景的地产买家,估计也就孙宏斌了。”一位重仓融创中国的机构投资者这样对财新记者说。

  需要注意的是,融创为这个交易付出的代价实际不止631.7亿元。根据融创公告,13个文旅城项目,融创在每个项目每年向万达需支付人民币5000万元的管理咨询费,合同期限为20年。这意味着融创每年将向万达支付6.5亿元,连续支付20年,总共约130亿元。“这才是融创为这个交易支付的溢价部分。”一位机构投资者这样评价。

  截至2016年底,13个文旅城项目公司的资产净值248.84亿元,76家酒店净值334.5亿元,对应交易价格295.75亿元和335.95亿元。这相当于文旅城按1.19倍净值交易;而76家酒店基本是按账面净值收购。

  “这是典型的承债式收购。”一位商业银行人士这样说。公告未透露这些资产涉及的具体贷款额度,仅表示项目公司的贷款担保,将转为由融创提供担保措施。但外界估计,有关贷款存量应该是个可观数字。

  从融创公告看,万达也给予了融创中国较好的付款条件:交易款项分为四次支付,并且承诺借款296亿元给融创支付对价。

  具体来看,框架协议签署当日,买方支付25亿元定金;正式协议签署后3日内,买方累计支付至合作事项总价款的20%,即126.34亿元;正式协议签署后,90天内支付转让价款累计至335.95亿元;卖方收到第三笔付款5个工作日,卖方通过指定银行向买方发放贷款296亿元,该贷款期限为三年,利率为银行三年期贷款基准利率,买方收到该贷款后2日内,向卖方支付剩余对价295.75亿元。

  双方将来在文旅城项目中的合作模式,是万达负责建设、运营,保留“万达文化旅游城”的品牌使用权。对擅于房地产销售的融创而言,此次购买的资产包里较为重要的是文旅城中的可售项目。据财新记者了解,在上个周末,融创各个区域负责人已经被通知领取了各自区域内的万达项目,开始准备参与销售。

  公告披露,13个文化旅游项目总建筑面积合计约为5897万平方米,其中,自持面积约为924万平方米,可售面积约为4973万平方米,可售面积约占总建筑面积的84%。此外,76家城市酒店总建筑面积合计约为324.9万平方米,总房间22920个。

  根据公告,文旅城项目依然由万达负责独立营运管理,融创委派目标项目公司常务总经理,并负责销售物业。万达委派目标项目公司总经理,并在目标项目公司名下设立持有物业项目部,并由万达委派项目部总经理,负责持有物业的运营。融创委派持有物业项目部一名财务人员、一名成本人员。

  13个文旅城项目持有物业的规划方案、建设等,按照万达已确定的方案和计划执行。新发展的文旅城项目的产品定位、建设节奏、目标成本由万达制定方案和计划,由融创审批。

  就13个文旅城项目中已建成及将继续持有的物业,将委托万达运营及管理该等物业。已进行商业营运的项目将根据万达原计划运营及管理;对于未来新开业项目,其经营计划及运营目标应在融创批准后执行及确定。

  截至2016年12月31日,融创中国总土地储备7291万平方米,房企中排名第六,万达集团原本紧随其后,排名第七。2016年榜单前四分别为:恒大22900万平方米,碧桂园16600万平方米,绿地13654万平方米,万科11284万平方米。本次交易将给融创带来逾5000万平方米的土储,融创将可能一跃进入规模前四。

  7月10日,王健林曾向财新记者表示,此次交易出售资产的收入将用来降低万达集团现在的资产负债率,主要用于清偿现有的银行贷款。

  财新记者 侯雯、吴红毓然对此文亦有贡献

责任编辑:凌华薇 | 版面编辑:张柘
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