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机构:看好三四线房地产在2017年的表现

2017年01月23日 17:05 来源于 财新网
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随着三四线城市严控土地供应、一线房企进入三四线市场,这些城市在2017年的去库存表现令人期待

  【财新网】(记者 张欣)近期,券商机构发布报告称,虽然三四线房地产去库存缓慢,但样本显示,部分三四线城市去库存超预期,因此对2017年三四线城市楼市整体表现持乐观态度。

  申宏万源发布研究报告称,目前三四线城市土地和住宅两端去库存相对比较充分,供应端缩量,需求端回升,看好三四线房地产市场在2017 年的表现;财新智库莫尼塔草根调研报告称,二、三线城市未来房地产市场走势并不如投资者想象得悲观,今年一线和强二线城市楼市繁荣,明年或在一些弱二线或三线城市延续。

  首先从土地供应方面来看,三四线城市土地供应逐年减少,配合宽松政策,目前销售回暖,住宅库存去化效果良好。“土地供应依然偏紧,供给端约束是除限购城市之外地区房价上涨的一个理由。”莫尼塔草根研究报告如上描述。

  国土资源部部长姜大明在2017年1月12日召开的全国国土资源工作会议上表示,对去库存压力大的三四线城市要减少以至暂停住宅用地供应。也就是说,从政策层面,对三四线去库存较为严重的地区土地供应源头进行控制,将买方市场变为卖方市场。

  其次,外部投资需求、本地刚需和改善性需求仍在,支撑三四线房地产市场向好。具体来看,更多一线开发商进入当地市场,房企在三四线城市拿地热情增长、本地刚需和改善性需求持续存在。

  申宏万源证券分析师王胜表示:“全国龙头房企的入驻,行业市场化进程的推进,土地财政将转变为高价卖地,进而推动当地房价的上涨,利好三四线龙头开发商。”

  从开发商拿地情况来看,尤其是一些地理位置、基础设施建设较为良好的城市,成为一线开发商的战略储备地。据莫尼塔草根调研显示,三亚、海口、烟台、汕头等城市库存较高,但这些城市坐拥良好的地理位置,或者有好的工业基础,都会被主流开发商作为长期战略储备区域来布局。在这些区域,小开发商在逐渐退出。此外,以西南样本三线城市为例,2016 年当地前十大地产开发商中一线房企市场占有率从2.3%迅速上升至12.7%,本地房企从近三百家的规模减少至两位数。

  最后,从城市发展来看,随着高铁陆续延伸至三四线城市,人口迁移活动频繁,后续地铁线路网的形成将会逐渐带动地铁站点附近的房价。根据十三五规划纲要草案,十三五期间高速铁路营业里程达到3 万公里,覆盖80%以上的大城市。

  另外,统计数据亦为三线城市去库存乐观佐证。据易居研究院最新数据显示,三线城市12月份新增供应量为352万平方米,而新增成交量为371万平方米,新增供应量小于新增成交量。观察2016年全年的月度数据,总体看,三线城市的去库存效果明显改善。

  虽然上述券商分析师及统计数据看好三四线城市去库存,但不可否认的是,仍有部分三四线城市毫无起色。

  近日,王健林在接受《福布斯》专访时表示,中国三四线及四五线城市的泡沫已经达到一个前所未有的程度。在2017中国首席经济学家论坛上,国泰君安首席经济学家林采宜指出,三四线城市去库存将非常艰难,目前的统计数据无法涵盖三四线城市的真实情况。

  因此,投资者要避免这些买房雷区城市。易居研究院智库研究中心总监严跃进提醒道:“类似一些沿海的经济发达的三四线城市建议要回避,此类城市供应量比较大,但外来人口的进入其实是不大的,所以这样也会限制此类城市后续的投资收益,例如威海烟台、广西北部湾等城市,库存规模是比较高的,从地产投资的角度看还是需要谨慎的。”

责任编辑:陈慧颖 | 版面编辑:张柘
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