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杠杆高企 长三角加码楼市调控(更新)

2016年08月11日 14:55 来源于 财新网
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疯涨的房价、资金端的加杠杆让官方再次不淡定,随着苏州、南京、合肥调控落地,长三角楼市调控逐渐拉开帷幕

  【财新网】(记者 张欣)疯涨的房价从一线蔓延到二线,高企不下的杠杆让新华社在8月10日的文章直呼:加杠杆只会导致虚火上升!与此同时,调控的步伐也随之而至。8月11日,苏州、南京相继公布最新房产新政,将差别化住房信贷政策;8月9日,合肥正式出台调控政策。至此,长三角楼市调控逐渐拉开帷幕。

  限购、收紧信贷蔓延至长三角

  长三角的城市房价飙涨已是事实。据下图显示,南京、苏州、合肥三所城市从2015年12月-2016年6月(标红部分)涨幅剧增。此外,中国指数研究院的最新数据显示,房价涨幅前十的多位长三角地区城市。2016年7月,百城房价涨幅居前十位的城市依次是:嘉兴、廊坊、合肥、厦门、福州、昆山、济南、盐城、常熟、上海。具体来看,嘉兴、廊坊、合肥、厦门、福州涨幅相对较高,在4%-5%之间。

  

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(数据来源:中国指数研究院)

  楼市的疯长让调控之手随之而来。截至财新记者发稿,南京、苏州、合肥的调控均已落地。8月11日,传闻已久的苏州调控政策正式出炉,新政在苏州市政府官网发布,对居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清,再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例,苏州市区(不含吴江区)由40%调整为50%。

  8月11日下午,南京市市委宣传部新闻发布官方微信号“南京发布”公布最新房产新政,首套房仍按前期政策首付25%(高淳、溧水20%)不变;对拥有1套住房且相应购房贷款已结清的居民家庭最低首付款比例调整为不低于35%(除高淳、溧水);对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭最低首付款比例调整为不低于50%(除高淳、溧水)。

  8月9日,合肥出台限贷新规,在市区名下无房也可能被银行拒贷。而合肥早在7月1日起就实施了差别化信贷政策。首套房最低首付25%;名下有房或者有一次贷款记录,购房首付比提高至4成。同时,对于第三套及以上的住房停止提供公积金贷款。

  房价疯长之外,长三角的地价也屡创新高。5月下旬,南京和苏州分别出台土地拍卖熔断机制,即当出让地块竞价达到最高限价时,终止土地出让,所有报价无效;安徽近日将单宗土地出让价款最低首付比例提至50%,南京将住宅用地出让金首付款比例调整为60%。

  除了上述长三角地方政府出手调控楼市外,发改委也出来表态。 8月3日,国家发改委发文表示,要因城施策加大调控力度。7月底,国家发改委副秘书长兼投资司司长许昆林曾表态,一线城市包括部分二线城市应主要采取控制房价的措施。

  抑制房企融资加杠杆

  长三角地区“地王”井喷已有数据统计为证。据同策咨询研究部统计,2016年1至5月,在二线城市出现29个“总价地王”(地块总价30亿元以上)。其中南京13个、苏州7个、杭州3个、合肥1个、宁波1个;另有69个“楼板价地王”(1.5万元/平方米以上,具体分布为:杭州15个、苏州15个、南京12个、无锡4个。

  业内人士分析,“地王”的缔造与房企融资方式有很大关系。过去房企融资主要依赖银行信贷以及卖房的资金回笼,而现在融资渠道拓展为公司债和企业债、各类资管计划、信托等。

  先来看公司债方面,据万德统计,上半年房企发行公司债规模达4900亿元,超过2015年全年的发债金额。而2015年房企公司债发行金额超4300亿元,已经达到2014年的27倍多。

  此前据财新网记者采访,深圳房地产研究中心分析师李宇嘉指出,目前房企发债成本低,企业借贷难度小,同时“地王”对推动企业业绩抬升具有显著作用,土地作为优质抵押物进一步降低企业借贷难度,因而房产行业整体杠杆较大。

  新华社在8月9日的调查中揭示,开发商已经把资金杠杆用至极限:“基本只需准备10%的土地款,剩下的资金可以以夹层融资的方式获取”,甚至连买地保证金都可以通过融资支付。

  开发商的加杠杆融资行为引起高层注意,表态的部门涉及到证监会以及中央。具体事件为证监会限制房企再融资、中央在7月26日召开的会议罕见提出“抑制资产泡沫”。此外,新华网还在8月10日总结了新华社三评楼市的文章,文中指出:加杠杆只会导致虚火上升。

  证监会官员在7月25日的会上提出,房企再融资募集资金只可用于房地产建设,不得用于拿地及偿还银行贷款。对于上市房企而言,再融资的渠道被收紧,相当于房企从资本市场低成本“补血”的通道被收紧。

  易居智库研究总监严跃进告诉财新记者,这里的再融资其实是包括定向增发、公司债、发行票据等做法。此外,严跃进表示,“这相当于监管层对开发商变相‘限贷’,有利于减少土地市场资金过剩导致的泡沫。”

责任编辑:陈慧颖 | 版面编辑:王丽琨
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