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瑞银:银行房地产相关敞口50万亿-70万亿 居民温和加杠杆

2017年02月13日 17:28 来源于 财新网
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居民部门杠杆水平较温和,房地产下行的负面影响会主要体现在企业部门的资产负债表上,会严重拖累地方财政和银行资产质量
2009年7月20日,美国纽约,瑞士银行美国总部。 MARTIN RUETSCHI / 东方IC

  【财新网】(记者 张欣 吴红毓然)近日有投行测算,银行对房地产的信贷总敞口占银行业总资产近三分之一规模,房地产行业调整可能导致中国债务问题恶化,并给人民币汇率带来更大的贬值压力。

  瑞银首席中国经济学家汪涛团队于2月13日发布报告《永远的房地产泡沫之辩》称,2016年国内银行对房地产的总敞口可能在54万亿-72万亿元,相当于银行总资产的24%-31%。银监会数据披露,截至2016年末,银行业金融机构总资产为232万亿元。

  按瑞银的口径,银行对房地产的总敞口包括表内贷款、表外影子银行活动及间接信贷敞口。具体而言,表内包括住房按揭贷、开发贷、建设公司贷款,这部分约29万亿元,占银行贷款余额的27%;表外指银行持有房企债券及其他影子银行信贷规模,这部分约10.5万亿元;还有以土地和房产为抵押物的间接贷款可能高达15万亿 -25万亿元。

  其中,2016年按揭贷放出了天量规模,高达近5.7万亿元。央行数据显示,2016年新增居民中长期贷款5.68万亿元,占新增贷款总量的45%,同比增加2.63万亿元。值得注意的是,在央行的多次调控下,按揭贷增速趋缓趋势不明显。据中金银行研究团队测算,2017年1月的新增信贷中,住房按揭贷款可能在6000亿元左右,占比在27%左右。

  市场对居民加杠杆的风险有所担忧,但瑞银认为,长期以来居民购房首付比例要求较高、住宅权益贷款刚刚起步,因此,较美国日本等国而言,中国居民整体购房杠杆仍较温和,估算其整体的存量房贷价值比(指住房贷款余额和抵押品价值的比例,LTV)不足30%。

  火热楼市的推动,除居民加杠杆外,还来自于房企加杠杆,在开发贷被严格控制的背景下,房企融资一是通过低成本大量发债,二是通过各类资管进行配资融资。据瑞银估算,2016年开发商的影子信贷余额超过11万亿元,包括企业债、信托资产、委托贷款及其他影子信贷,其中外币借款约600亿美元。此外,2016年房地产建设公司的信贷规模接近3万亿元。

  瑞银估算,表外敞口中,银行可能持有房地产开发商和建设公司发行的1.5万亿元企业债。据中原地产研究中心数据显示,2016年全年房企通过私募债、公司债、中期票据等融资工具的融资额达到11376.7亿元,同比同口径上涨26%。自然,认购房企债券的是银行理财等各路资管资金。不过,在监管部门的调控下,房企发债规模明显下降。据中原地产统计,2017年1月房企发债总规模仅133.08亿元,同比下降92%。

  同时,瑞银认为,超过9万亿元的房地产影子信贷,也跟银行资金相关。瑞银指出,2016年开发商的影子信贷余额超过11万亿元,包括企业债、信托资产、委托贷款及其他影子信贷,其中外币借款约600亿美元。针对这类现象,银监会开始检查房企通过各类资管计划、委托贷款等形式配资拿地情况。

  此外瑞银指出,银行对房地产的间接信贷敞口规模可能高达15万亿-25万亿元。很多地方政府融资平台和企业贷款以土地和房产作为抵押物,而且这些企业的固定资产投资资金也可能投向房地产开发。估计以土地和房地产做抵押品的非房地产银行贷款规模达15万亿-25万亿元,相当于银行业总资产的6%-11%。

  “如果房地产下行,会严重拖累地方财政和银行资产质量,可能会引起连锁反应。”瑞银报告指出,考虑到房地产行业在经济中的重要性、且金融行业的对房地产存在较大的信贷敞口,房地产下行会加重金融压力。

  具体而言,居民部门杠杆水平较温和,因此负面影响会主要体现在企业部门的资产负债表上。一旦房地产销售和建设活动走弱,房地产及相关行业的收入及利润也将恶化,偿债能力受损、银行坏账增加;为了稳增长,地方政府不得不扩大举债规模;大宗商品及生产者价格下跌,名义产出增速回落、实际利率攀升。

  此外,瑞银还指出,如果房地产下行,人民币贬值压力也可能加剧。这是因为,一是经济增长走弱、投资回报低迷会降低中国的投资吸引力;二是增长乏力、债务形势恶化将给利率带来下行压力;三是对中国整体经济和资产市场的信心受损,资本外流可能加剧。

  不过,瑞银认为,本轮房地产市场调整幅度应比2014-2015年更温和,预计信贷政策不会明显收紧,房地产调控应会保持因城施策。但是,如果货币信贷政策显著收紧,借款成本升高、贷款可获得性降低会严重拖累房贷和开发商融资。如果政府通过加大公共投资等方式加码政策支持,这会一定程度上对冲部分增长下行压力,货币信贷政策可能相对宽松,但人民币贬值压力也会相应增加。

责任编辑:陈慧颖 | 版面编辑:陈华懿子
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