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民生银行:少数房企出局为正常

2014年11月05日 08:43 来源于 财新网 | 标签:房地产
如何判断房地产市场的前景与风险?民生银行近日发布报告认为,地产市场虽然有所调整,但绝非要崩盘,个别市场跌幅较大和少数企业的出局均为正常

  【财新网】(记者 吴红毓然)11月4日,民生银行地产金融事业部发布《2014中国地产金融蓝皮书》,指出当前房地产市场虽然有所调整,但绝非要崩盘,房地产行业整体由超速发展期进入了正常发展期,个别市场跌幅较大和少数企业的出局均为正常。

  目前,多地取消行政限购后,房地产成交量有所回升,但仍未出现销售全面好转的实质性变化,因此,限购政策取消对市场影响有限。而宏观经济环境、货币信贷政策调整、房地产企业策略调整将成为左右房地产市场未来走向的主要因素。

  宏观经济环境而言,据民生银行报告,短期来看,中国经济将于第三、四季度逐步触底企稳,预计2014年经济增速将介于7.0-7.5%之间。尽管经济增速放缓至一个相对较低的台阶,但经济结构调整、产业转型升级等因素,有利于推动房地产行业向精细化、服务化的方向发展。

  货币信贷政策方面,民生银行认为,房地产行业的融资限制将会逐步放松,监管部门事实上对房地产行业进行了定向宽松政策,而全面降准、降息的可能性大大降低。报告预计,下一步房地产贷款政策总体维持稳健,金融机构将加大居民首套自住购房需求的支持力度,同时积极支持保障性住房和中小套型普通商品房建设。

  2014 年,政府和金融机构对保障房的金融支持力度继续加大,保障房开发贷款加速增长,这也是房产开发贷款增长较快的主要原因。

  但同时,供需两方都开始谨慎了。从供给端讲,商业银行等金融机构对房地产行业风险更为敏感,放贷更为谨慎;从需求方讲,房企拿地更为谨慎,居民购房观望情绪较浓。

  受行业下行周期影响,年内国内贷款和购房者定金以及预付款占比不断下降,自筹资金占比不断升高,全行业开发资金来源增速将在低位徘徊。一位地方银监局人士指出,受此影响,房地产企业借道绕道融资风险不断增大。开发商通过信托、股权融资、委托贷款、关联公司贷款、小贷公司等进行融资,贷款成本升高,房企资金压力增大。中小开发商融入高成本民间资金,或以“假按揭”和个人消费贷款经由个人渠道引入资金。借道绕道资金多为短期流动资金贷款,投向房地产项目建设,期限错配明显。部分开发商以非房地产企业主体融资,实际投向房地产项目开发,存在合规风险。

  据财新记者了解,各地银监局开始提示地产风险。某地方银监局要求,加强房地产开发企业全口径融资监测。银行业机构要重点排查房地产企业项目开发资金来源情况,对部分三四线城市中小开发商,重点关注项目资本金到位、施工、销售进度和财务状况等,逐户排查开发商多头融资、表外融资、借道绕道融资、建筑商垫资及民间融资情况,关注房地产开发商资金链断裂带来的金融风险。

  对于房地产信托而言,信托业达12万亿元的总资产规模使得全行业都将承受较大的兑付压力,部分信托公司也短期内出现了风险资产大于净资产的现象。但从整体来看,信托公司在房地产信托业务上具有成熟的风险控制能力,并通过抵押、结构化分层设计等风控措施可基本保障本息的回收。因此,部分单体信托项目可能存在一定风险,但行业整体风险可控。

  目前房地产投资基金的运作模式主要以“股权+债权”的夹层融资,及“明股实债”型融资为主。民生银行认为,伴随城镇化及金融体制改革深化的机遇,房地产基金可充分发挥其运作灵活的优势,与银行、信托、企业等机构开展更多形式的合作。

  民生银行还预计,未来,政府将维持分类调控的主基调,对一线城市继续增加效应,抑制投资投机性需求;而对于部分库存较大的城市,要差别化调整限购限贷政策,积极支持自主型住房需求,以保障市场稳定发展。■

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