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白宫援手次贷危机

2007年12月07日 15:37 来源于 caijing
冻结近两年发放的浮动利率按揭贷款利率,为期五年。美财长保尔森称之为解决次贷危机的“重要一步”;但无论对其目的还是效果,都不乏质疑之声。它可以解决次贷危机么?

冻结近两年发放的浮动利率按揭贷款利率,为期五年。美财长保尔森称之为解决次贷危机的“重要一步”;但无论对其目的还是效果,都不乏质疑之声。它可以解决次贷危机么?


  当时时间12月6日下午,美国政府宣布了一项新的房地产市场救援措施,冻结2005年初至2007年7月30日发放的浮动利率按揭贷款(ARM)的利率,为期五年。
  按照美国财政部的估计,将有约120万房屋业主从该项计划中受益。金融市场对这一举措反应积极,三大股指均大幅上涨。
  所谓浮动利率按揭贷款(Adjustable Rate Mortgage),是指一般由借款机构根据市场利率变化,在基准利率(比如LIBOR)之上加一个相对固定的息差,作为按揭贷款的价格。而目前美国市场上的绝大部分浮动利率按揭贷款是一种混合性的浮动利率按揭(Hybrid ARM):即在按揭发售的最初阶段,银行按照事先商定的固定利率向购房者发放按揭;在固定利率期(一般是两至三年)结束时,按揭开始按当时的市场利率浮动。
  问题在于,为了吸引顾客,银行往往在按揭初期提供非常优惠的固定利率,也称为“诱惑利率(teaser rate)”;而借款人则“愿者上钩”,把利率上升的风险留给了未来。这种浮动利率按揭贷款按揭在美国房地产泡沫的形成中大行其道:1998年混合型浮动利率贷款按揭占30年固定利率按揭的比例尚不足2%,到2004年这一比例猛增至27.5%。
  为什么政府和市场对部分按揭如此担忧?目前美国房地产市场的浮动利率按揭贷款按揭大多形成于2005至2006年。按照合同约定,应在2007年下半年至2008年进入利率重置的高峰,影响到将近200多万购房者。借贷研究机构Loan Performance分管市场的副总裁维思尼(Bob Visini)说,2007年10月到12月间,大约570亿美元的次贷利率将被调高。
  虽然最近数月美联储连续降息75个基点,但央行所能控制的仅仅是短期利率,而受通胀预期和对美国长期国债的需求影响,利率曲线的长端居高不下。如果此时浮动利率按揭贷款利率重置,很可能使贷款人月供的负担倍增,从而导致房贷违约的比例急剧上升。 
  根据美国按揭银行协会(MBA)周四公布的数字,今年第三季度因房贷违约而遭没收拍卖(Foreclosure)的房产占所有按揭贷款比例上升到创纪录的0.78%。据估计,约有2万亿美元的浮动利率按揭贷款按揭将于今年年底进入利率重置期,这无疑将成为悬在美国经济头上的“达摩克利斯”之剑。如果不能抑制房贷违约率的快速攀升,危机会再度升级,并由房地产市场蔓延到各个门类的金融市场,从而大大增加美国经济进入衰退的风险。
  自今年8月以来,美国政府由财政部出头,联合数家监管机构,引导房屋业主协会、抵押证券投资者和房屋贷款机构进行谈判。尽管各方利益不一,但最终还是在冻结利率的按揭适用范围及期限达成协议。协议主要涉及自2005年1月至2007年7月形成的浮动利率按揭贷款按揭,本应于2008年1月至2010年7月重置的利率被冻结5年。其主要适用范围在于未曾违约的借款人,据美财政部估计,受益人高达120万人。财政部长保尔森高度评价这一协议,称其是解决次贷危机过程中的“重要一步”。
  但是在华盛顿,“驴象两党”多对这项新的救援计划投以怀疑的目光。民主党人认为布什政府的作为步子太慢、胆子太小。总统候选人希拉里•克林顿略带讥讽地表示:“看上去布什总统所施与的,远远小于在危机中挣扎的房屋业主所需要的”。
  而共和党人则表态谨慎,因为布什的新计划多多少少有政府救市之嫌:某种意义上,这种举措是对投机者是一种奖赏,对量入为出、严控风险的购房者是一种惩罚,无形中将会助长道德风险。这对一直奉行“自由市场经济”的共和党人来讲多少有些离经叛道。
  “同样是穷人,政府没有理由帮助盲目借贷者,而不帮助那些清醒地认识到自己的经济实力、选择租房而不是买房的人,”美国智库布鲁金斯(Brookings)高级研究员道格拉斯(Douglas W. Elmendorf)在接受采访时说。
  道格拉斯认为,从当前的情况看,好的政策要在“保护社会弱势”和“为自己决定负责”间找到平衡。他说,很多借贷人在签订合同的时候没有清楚地意识到次贷的性质,是恶性房贷的受害者,社会应当对他们保有同情。他赞同布什政府拒绝帮助放贷机构的做法  ,认为这些机构明知故犯,理应为自己的风险行为买单。不过他认为,更恰当的做法是既不给胡萝卜也不给大棒,因为“尽管这些放贷机构冒了风险,但当初无论是规范者、信用评级机构还是抵押贷款支撑的证券的购买者都没有站出来说阻拦。”他认为没有理由让借贷机构承担全部责任。而且,这样做会让贷款机构今后在抵押信用上加大门槛,将次贷借款者一概拒之门外。
  具体到协议的实际效果,华尔街中很少有人会相信这一协议将是救市场于水火的“灵丹妙药”。
  首先,受益者的范围过窄。这一协定适用于到目前为止没有违约、但由于利率重置有可能有还款困难的借款人。任何曾还款逾期60天以上或未来重置之前还款逾期30天以上的借款人均不在此列;而有足够能力支付重置利率的借款人也不包括在内。此外,已经完成利率重置的借款人也不能享受冻结的利率。尽管政府宣布“120万购房者”将会从这一协议中受益,但华尔街最乐观的估计也不超过50万人,根据巴克莱银行的估计,真正受益人不过只有区区24万人。
  其次,如何认定利率冻结的受益者是一个操作中的难题。理论上讲,不管还款能力如何,任何ARM房贷的借款人都希望享受这一待遇。如果申请人蜂拥而至,认定工作的难度就会大大增加。如果对每一个申请人都进行详尽调查,势必会大大增加筛选认定的时间。
  第三,成本如何分摊尚未完全确定。政府再三强调,此项计划不由纳税人买单,换句话讲,政府不会拿钱补贴,经济成本只能由按揭金融机构分摊。这在一方面会降低金融机构合作的意愿,另一方面会导致它们提高新发房贷的门槛,从而使已经萧条的房贷市场雪上加霜。
  微观层面的实施反映到宏观层面就是一个关键问题,即布什计划能否降低按揭违约的增长速度,缩小积压的待售房屋数量,从而迎来房地产市场的拐点。如果上述问题得不到妥善解决,布什计划的效果自然会大打折扣。而这个市场企盼已久的新计划,可能沦为“口惠而实不至”的政治姿态。放眼美国房市,漫漫熊路似乎尚不见尽头。█

既往相关报道:

专题:美国次级房贷大危机

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